刻下投资者正在加大赌注，特朗普2.0将责罚2008年金融危急后华尔街最古老的争议之一，亦然其第一任期内的留传问题——两房专有化的问题，即拖沓联邦政府对子邦住房贷款典质贷款公司（房地好意思，FMCC）和联邦国民典质贷款协会（房利好意思，FNMA）的限度。

数据显现，特朗普胜选后的一个月内，房地好意思和房利好意思的股价折柳高潮了116%和143%。两房主要业务均是通过从贷款机构购买典质贷款并将其再行包装为证券类居品，在好意思国房地产商场进展着中枢作用。在2008年金融危急本事，跟着典质贷款负约率飙升，联邦政府将两房收回国有。

特朗普第一任期内曾试图专有化两房。如今，跟着他行将再行入主白宫，包括约翰·保尔森和比尔·阿克曼在内的一些华尔街最驰名的投资者运行再行押注通过购买房利好意思和房地好意思的普通股和优先股，两房最终将追思私东说念主限度。

历史留传问题

房利好意思和房地好意思折柳于1938年和1970年由好意思国国会创立，旨在扩大好意思国住房商场，匡助进步好意思国东说念主的住房领有率。两房的业务模式是：先购买银行等原始贷款机构的典质贷款，承诺在借款东说念主负约之时向银行支付本金和利息，通过这种方法为原始贷款机构提供典质贷款资金流，从而饱读吹银行的典质贷款业务；再把购进的典质贷款打包成典质贷款证券（Mortgage Backed Securities），在二级商场上向国表里投资者出售，以较低利率筹集资金，从而赚取利差。

2007年末~2008年本事，两房遭到好意思国次贷危急重创，濒临歇业，而两房领有或担保了12万亿好意思元总价值的好意思国典质商场的一半，大而不成倒。于是，好意思国政府在2008年9月6日决定接受两房。好意思国财政部也通过购买两房优先股的边幅向其注资，总共插足挽回资金1875亿好意思元。

注资后，好意思国政府得到了一种新边幅的高档优先股，年分成为10%；同期，财政部取得购买两家公司80%普通股的权证。2012年，由于两房经营景况改善，好意思国政府变更其股息分成条件，要求两家公司的绝大部分利润必须以股息的边幅交给财政部。2017年，好意思国财政部快活“两房”保有30亿好意思元资金，但余下整个利润上交。这异常于两房在了债了政府挽回资金后，好意思国政府还净赚1000多亿好意思元，这导致两房不悦，加之阿克曼等华尔街东说念主士也暗暗购入了两房好多股权，于是，再行专有化两房成为了2008年金融危急留传的历史争议。

在特朗普第一任期内，就曾试图推动两房再行专有化。早在2019年9月5日，好意思国财政部就公布了两房专有化的决策，但并未得到国会批准。而就在特朗普第一任期内的终末几个月，他一会儿要求时任好意思国财政部长姆努钦和时任联邦住房金融局（FHFA）局长卡拉布里（Mark Calabria）加快推动两房专有化。FHFA为两房的上司监管部门。

一直以来，姆努钦对这一作念法气派夷犹。因为一方面，这意味着好意思财政部将耗费一笔大收入。好意思国财政部捏有两房所有这个词最初2200万股的高档优先股。群众贵府显现，这些股份每年带来的股息、分成和利润升沉等收入高达数百亿好意思元。而特朗普终末一年任期时，好意思国财政赤字已最初3万亿好意思元，国债限制高达27亿好意思元。另一方面，两房专有化也会影响好意思国房地产金融商场。一朝两房专有化后，他们就失去了联邦政府背书，两房刊行的贷款支捏证券就不再是和好意思国国债一个安全级别的低风险投资品了，这会导致两房失去调控房地产金融的作用，进而会引起整个这个词房地产贷款商场的颠簸。但在彼时特朗普任期行将到期时，姆努钦也改革了气派。

终末，在2020年5月，FHFA文书专有化决策，允许两房保留一说念利润而毋庸上交财政部，但同期规章“负遭殃地末端政府托管”，而允许两房专有化的前提是，两房必须至少保留约2400亿好意思元老本金，以抗争另一场金融危急，古老房贷及MBS商场出现流动性问题。其时，两房捏有老本金约为235亿，意味着他们还需要罕见筹集1800亿好意思元，智商得志再行专有化的老本金要求。

尔后，事情迟迟莫得进展，直到11月中旬，特朗普明确大选落败后终末一搏，推动卡拉布里与姆努钦达成两房脱离联邦政府的托管。然而，姆努钦在12月中旬表态称，不会在拉卡布里拟定的两房托管停止快活令上署名，因为不论通过IPO募资仍是留存一说念利润的方法，短期王人难以达成两房的老本金饱胀要求。

拜登上台后，该经营被放弃。“如果不是疫情，咱们就会让两房解脱托管，再行站起来。”卡拉布里称。

第二任期概况率推动

如今，跟着特朗普2.0进入倒计时，这一历史留传争议再次被商场关爱。

本年9月有知情东说念主士称，不少特朗普第一任期时的官员，亦然特朗普至好，但愿在特朗普第二任期内，再度鼓动专有化两房的经营，即好意思国联邦政府能出售大部分股份给包括主权钞票基金在内的投资者。但特朗普本东说念主在本次竞选本事对此保捏千里默。知情东说念主士称，上述特朗普至好包括好意思国国度经济委员会前主任库德洛（Larry Kudlow）和白宫总统东说念主事办公室前主任约翰·麦肯蒂（John McEntee）。量度协商自本年春天就已运行，其中包括向投资司理寻求量度怎样完成交游的提倡。华尔街预估，好意思国政府捏有的两房股份价值可能高达数千亿好意思元，政府若一次性出售最初1000亿好意思元的证券，将成为历史上最大限制的股票和债券刊行，需要包括主权钞票基金在内的超大限制投资者接盘。

卡拉布里称：“在我看来，到2027年，鼓动专有化两房真是100%是可行的。天然在2025年取得进展的可能性为零，但在特朗普第二任期内，取得进展的可能性为70%。”

房地好意思前高管戈尔丁（Edward Golding）暗示，将房利好意思和房地好意思专有化的“克己”将是“复原这些机构的改进和创业精神”。他曾在奥巴马政府本事担任FHFA局长。但同期，他也警示称：“专有化两房也可能会对好意思国房地产商场产生出东说念主预念念的影响。将双头把持的权力交给私营部门，咱们必须防范。”

戈尔丁的担忧可谓反对再行专有化两房主说念主士的共鸣。在反对东说念主士看来，在好意思国现存的11万亿好意思元的住房贷款商场中，约有一半取得两房的担保。如前所述，房利好意思和房地好意思不提供住房贷款，而是购买各式贷款机构的典质贷款并将其打包成证券，出售给全球的投资者。因为有好意思国政府信用的背书，两房的MBS评级真是异常于好意思国国债，因此能够物化取得全球保障资管、待业金、主权钞票基金的投资。而好意思国住户房贷限制增长的主要源头不是住户或企业在银行的储蓄，而是MBS的债券募资。同期，贷款机构也能从两房处取得瓦解的资金流，进而压低了披发给贷款者的房贷利率。不错说，两房撑捏了在好意思国广受接待的30年期固定利率典质贷款。而如果专有化两房，可能会影响好意思国住房商场的信贷获取。

戈尔丁称，两房末端托管后或面对老本饱胀率严重不足的问题，并可能激励MBS债券抛售，MBS到期债券收益率飙升，促使好意思国固定房贷利率随之抬升，冲击好意思国房地产商场。剧烈的债券收益率波动还可能涉及好意思股商场，激励投资者紧张性抛售，打击超高估值的好意思股。

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